Toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen gelegen buiten de geëigende bestemmingszone

Normalerwijze dient de bestemming die vastgelegd is in de plannen van aanleg gevolgd te worden. Het toelaten van functiewijzigingen voor gebouwen gelegen buiten de geëigende bestemmingszone is gericht op de valorisatie van het bestaande gebouwenpatrimonium. 


1. Voorwaarden voor het toelaten van functiewijzigingen

• Verkrotte, onvergunde of niet meer bestaande gebouwen komen niet in aanmerking voor functiewijzigingen. Gebouwen worden beschouwd als zijnde verkrot indien ze niet voldoen aan de elementaire eisen van stabiliteit

• Functiewijzigingen kunnen niet worden toegestaan in ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebied), in recreatiegebieden in de ruime zin en in overstromingsgebieden.

• Voor de meeste functiewijzigingen dient het gebouw gelegen te zijn langs een voldoende uitgeruste weg.

• Functiewijzigingen kunnen enkel worden toegestaan als het gebouw of gebouwencomplex bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie. D.w.z. dat aan het gebouw of gebouwencomplex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen.

• Functiewijzigingen kunnen enkel worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Meer bepaald moet in die motivering aan de volgende aspecten aandacht worden geschonken:
o De invloed van het nieuwe gebruik wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers van het gebouw.
o De invloed van het nieuwe gebruik op het mobiliteitsaspect.
o De relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving aanwezige functies.
o De relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen.
o Het al dan niet bouwfysisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik.


2. Toelaatbare functiewijzigingen

• Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch een geheel mee vormen, in een complementaire ‘kantoor- of dienstenfunctie’ zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening, mits aan alle van de volgende vereisen voldaan is:
o de complementaire functie beslaat een totale maximale vloeroppervlakte van 100 m².
o de woonfunctie beslaat een grotere oppervlakte dan de complementaire functie.
Een voorbeeld van een aanvaardbare functiewijziging: een verzekeringsagent die in twee lokalen van zijn zonevreemde woning klanten ontvangt, een bureau heeft en dossiers bijhoudt.

• Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen, in een complementaire functie die betrekking heeft op het gebruik als toeristische logies als het maximaal 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden betreft, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café. De aanvraag dient voor voorafgaand advies voorgelegd te woren aan Toerisme Vlaanderen.

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, niet gebruikt of bedoeld voor de ‘landbouw in de ruime zin’, in maximaal 1 eengezinswoning per gebouwencomplex, voor zover aan alle van de volgende voorwaarden is voldaan:
o Het gebouw of gebouwencomplex maakt deel uit van een gebouwengroep.
o In de ruimere omgeving van het gebouw of het gebouwencomplex komen nog gebouwen voor met de vergunde functie wonen.
Hierdoor is het mogelijk om van niet-agraische gebouwen residentiële woningen te maken, voor zover deze gebouwen liggen binnen een gebouwengroep en er reeds woningen in de buurt gelegen zijn. Een voorbeeld van een aanvaardbare functiewijziging: een oud industrieel gebouw in kmo-zone wordt ingericht als loft.

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex gelegen in een industriegebied in de ruime zin, in een nieuwe functie die behoort tot de functiecategorie ‘handel, horeca, kantoorfunctie of diensten’, mits aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
o In de ruimere omgeving van het gebouw of gebouwencomplex komen nog gebouwen voor met de vergunde functie ‘handel, horeca, kantoorfunctie of diensten’.
o Indien op het industriegebed in kwestie meer dan 3 bedrijven gevestigd zijn, dan hebben minstens 50% van de bedrijven van dat industriegebied reeds een vergunde hoofdfunctie ‘handel, horeca, kantoorfunctie of diensten’.

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex gelegen in een industriegebied in de ruime zin, in een nieuwe functie die betrekking heeft op een inrichting voor luidruchtige binnenrecreatie, zoals karting, een fuifzaal of een schietstand.

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie ‘landbouw in de ruime zin’ in een nieuwe functie die betrekking heeft op de opslag van allerhande materialen of materieel, mits aan volgende voorwaarden is voldaan:
o Het gebouw of gebouwencomplex is gelegen in een agrarisch gebied in de ruime zin.
o Het gebouw of gebouwencomplex maakt deel uit van een gebouwengroep.
Hierdoor is het mogelijk voormalige landbouwgebouwen, die onttrokken zijn aan de landbouwfunctie, te gebruiken voor bv. winterberging van caravans, berging van oldtimers, opslag van hout voor een schrijnwerkerij, …

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie ‘landbouw in de ruime zin’, mits het gebouw of gebouwencomplex gelegen is een agrarisch gebied in de ruime zin, in een nieuwe functie die betrekking heeft op:
o een paardenhouderij
o een manège
o een dierenasiel
o een dierenpension
o een dierenartsenpraktijk
o jeugdlogies
o een tuinaanlegbedrijf
o een kinderboerderij
o een instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen

• Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (vastgesteld door de Vlaamse minister bevoegd voor monumenten en landschappen), mits aan al de volgende voorwaarden is voldaan:
o De voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet.
o De nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.
o De entiteit van het agentschap RO-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, die met de zorg voor het onroerend erfgoed belast is, brengt een gunstig advies uit over de aanvraag.


3. Wetgeving

• Besluit van de Vlaams Regering van 28-11-2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszone